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中国拆迁律师 魏平律师,北京盈科律师事务所行政拆迁事务主办律师,中华全国律师协会会员,湖北省律师协会会员,硕士研究生...
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农村房屋拆迁补偿纠纷相关问题 作者:中国拆迁律师    文章来源:www.chaiqianls.com    点击数:    更新时间:2014-11-13

一、相关法律法规的缺失

  对于农村房屋拆迁的补偿问题现在并没有一部具体的法律、法规予以规定,而且政府基层组织中的确会有一部分负责人法治观念较为淡薄,并且受本身文化水平、道德观念等因素的影响导致这些负责人有“以老大自居,个人说了算”的心理,常常是:违法了还不知道,知道了也不以为然。

  所以现今的农村房屋拆迁的补偿问题依然有些混乱。

  但是,依据 2005年10月12日法[2005]行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》:“行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。”

  因此,对于“已经纳入城市规划区的”这部分农村房屋的拆迁补偿还是要依据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定予以办理。

  而《城市房屋拆迁管理条例》第四条 拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。以及,第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。农村房屋所有权人可以依据以上的规定可以要求房屋拆迁管理部门(一般是区县的国土房管局现在被列入区县建设管理委员会的一个部门)对拆迁事项予以公告,对于房屋价格的评估结果也应当予以公示;并且依据该条列规定的标准对农村房屋的所有权人或承租人予以补偿。

  二、被拆迁房屋估价结果应当公示的法律依据

  依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第七条 拆迁估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

  第八条 受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。

  第十八条 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

  第十九条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

  第二十条 拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。

  从上述的法规当中可以知道房屋所有权人不但对估价结果有知情权,而且有提出复核申请或者另行委托估价机构评估的权利。

  三、面对强拆的无奈

  遗憾的是《城市房屋拆迁估价指导意见》对于“知情权”与“提出复核申请或者另行委托估价机构评估的权利”这两项权利并没有明确规定救济途径,比如:对拆迁人或拆迁管理部门提起民事或行政诉讼从而中止拆迁。当这两项权利遭受不法侵害时,相关法规并没有规定类似的救济途径来保护房屋所有权人被侵害的合法权益。

  另外依据《城市房屋拆迁管理条例》第十五条 拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

  第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。

  第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。

  拆迁人完全可以依据上述条款的规定进行强制拆迁,而房屋所有权人作为被拆迁人却只能束手无策,且不说拆迁人往往会有拥有强大行政权力的政府部门的支持,已经处于劣势地位的被拆迁人更缺少本该有的现行法律、法规的支持。没有公力救济,被拆迁人天性的会使用私力救济,甚至付上生命的代价。

  四、农村房屋所有权人生活中实际面对的拆迁

  依据仅有的司法解释:《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》,被纳入城市规划区的农村被征地房屋的拆迁应当参照城市房屋拆迁的评估标准即相同区位的市场价格来进行拆迁补偿,但是,征地单位与拆迁人往往采取利用《城市房屋拆迁管理条例》中关于拆迁裁决的一套程序来辅助其强制拆迁的工作,而对于拆迁的补偿还是按照各地的土政策制定的每平方米几百元的补偿标准,为了实现既得利益集团的利益最大化,没有哪一个征地单位或拆迁人愿意适用最高人民法院上述司法解释的相关规定,也根本不会顾惜被拆迁房屋所有权人的合法权益。 五、最后的补救

  因此农村房屋所有权人只能尽力的要求或提起诉讼要求拆迁人按照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定进行补偿。

  对于拆迁补偿问题《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定有:

  第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

  第二十四条 货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

  第二十五条 实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。

  第二十六条 拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。

  第二十七条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

  第二十八条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。

  第二十九条 拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

  面对强制拆迁,面对既得利益者的强横无理,我们的武器就是法律,树立对法律的信仰,拿起法律的武器捍卫自己的合法权益,智慧的去维权;只有这样才能最大限度的降低自己的损失。

 


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