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公司拆迁补偿的会计处理和涉税处理 作者:中国拆迁律师    文章来源:www.chaiqianls.com    点击数:    更新时间:2014-11-13

    目前,因当地政府城市规划、基础设施建设等原因,为数不少企业会碰到厂区搬迁、土地使用权收回、厂房拆除等情形,相应会从政府、拆迁公司、开发商等处获得拆迁补偿。拆迁补偿往往采用实物补偿和货币补偿两种形式。有时也许是组合式的。由于补偿形式的多样性、补偿期限的不确定性、补偿款使用的专项性等特点,使得一些企业会计人员对因企业拆迁而出现的会计事项感到难以入手,涉税方面更是感到头疼。那么企业对因拆迁而产生的会计事项应如何进行会计处理?相关税收法律法规对企业的拆迁补偿又有哪些规定呢?下面结合拆迁补偿形式分别讨论如下:

    总的核算原则:依据拆迁补偿协议和补偿资金使用计划,如实反映经济业务的来龙去脉,严格执行补偿款“专款专用”原则。

    涉税处理总的原则:依据现行税收法律法规,处理拆迁补偿过程中的涉税问题,遵循收入支出配比原则,对拆迁补偿净得应纳入企业纳税所得,依法纳税。

    一种情形:货币补偿

    这种情形下,企业因拆迁一方面表现为实物资产被拆除,合法拥有的土地被收回,乃至需整体搬迁、异地重建,等等;一方面则是取得货币形式的拆迁补偿。此时,会计处理一方面是反映拆除资产的实际损失,一方面反映按照拆迁协议收到的货币补偿以及按照拆迁资金使用计划用所得货币资金购置相关资产、支付拆迁费用等。

    案例1:A公司位于B市区,根据B市城市建设规划,决定拓宽改造A公司前的街道,A公司沿街的厂房及部分用地列入了拆迁范围。双方商谈,补偿形式为货币补偿,签订了拆迁补偿协议。便很快付诸实施。假设拆迁补偿所得为200万元。被拆房屋建筑物原值45万元,累计折旧30万元。收回的土地使用权摊余价值5万元。A公司也没有因拆迁而有新的固定资产购置计划或技术改造计划。

(一)会计处理

A公司的会计处理如下:

1、拆除固定资产转入清理,作:

借:固定资产清理    15万元

累计折旧       30万元

贷:固定资产    45万元

2、收到拆迁补偿款,作:

借:银行存款   200万元

贷:固定资产清理  200万元

3、将拆迁收回土地摊余减值冲减拆迁补偿所得,作:

借:固定资产清理    5万元

贷:无形资产   5万元

4、拆迁净收益转入营业外收入,作:

借:固定资产清理    180万元

贷:营业外收入  180万元

    (二)涉税问题

    根据《国家税务总局关于土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函【2008】277号),A公司的上述拆迁补偿免征营业税;根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第(二)款之规定,A公司上述所得同时免征土地增值税。

对于A公司上述拆迁补偿净所得180万元,根据《财政部 国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》(财税【2007】61号),应当计入获得补偿所得的当年度企业应纳税所得额,缴纳企业所得税。

    但如果本例中A公司因拆迁有购置固定资产计划或技术改造项目的话,那么仍可在上述净所得180万元中列支,剩余部分再计入企业应纳税所得额,计算缴纳企业所得税。

    第二种情形:货币补偿与实物补偿相结合的复合补偿

这种情形下,企业因拆迁往往会发生实物资产被拆除,合法拥有的土地被收回、整体搬迁、异地重建等情况;而补偿形式则是货币补偿和实物补偿相结合的复合补偿。此时,实物补偿的入账价值只要遵循非货币性交易原则即可。

    案例2:续上例,如根据B市城市建设规划,A公司需整体搬迁。搬迁协议为政府在开发区出让土地一块给A公司建设新厂区,另再给予A公司一定的货币补偿,用于新厂区厂房等建设。

(一)会计处理

A公司可以被拆除的账面房屋建筑物价值和无形资产-土地使用权价值作为取得的新厂区土地使用权入账价值。假设老厂区拆除固定资产原值2000万元,累劫折旧1200万元,无形资产-土地使用权账面余额500万元。货币补偿2000万元。则相关账务处理如下:

1、 新厂区土地使用权入账

借:无形资产-土地使用权(新厂区)  1300万元

累计折旧    1200万元

贷:固定资产    2000万元

无形资产-土地使用权(老厂区)  500万元

2、 收到拆迁补偿款

借:银行存款   2000万元

贷:专项应付款-拆迁补偿    2000万元

3、发生搬迁费用时,直接计入“专项应付款-拆迁补偿”账户的借方。

4、新厂区建设所发生的支出,先通过“在建工程”账户进行核算,最终竣工决算形成固定资产的,作如下会计分录:

借:固定资产

贷:在建工程

同时,作:

借:专项应付款-拆迁补偿

 贷:资本公积

    (二)税务处理

    此种拆迁补偿情形需注意的是:(1)案例2中拆迁补偿款形成的固定资产可以按照现行税收政策规定计提折旧,并在企业所得税前扣除;(2)最终专项应付款-拆迁补偿账户结余数同样应计入企业应纳税所得额,计算缴纳企业所得税。

    第三种情形:实物补偿

    这种情形下,会计处理遵循非货币性交易原则即可。收到的补偿实物其入账价值直接按照被拆除的实物资产账面价值确定。

    案例3:根据B市城市建设规划,C公司一处营业用房需拆迁,与拆迁部门签订了拆迁补偿协议,协议规定拆迁补偿形式为实物补偿,安置地点为拆迁地段新建营业房。C公司被拆除的营业房账面原值200万元,累计折旧85万元。

    (一)会计处理

    根据非货币性交易准则,C公司拆迁补偿得到的营业房入账价值按换出资产,即被拆除的营业房账面值作为入账价值。

原营业房拆除时,作:

借:固定资产清理     115万元

累计折旧    85万元

贷:固定资产   200万元

置换营业房办妥产权登记手续,入账时作:

借:固定资产   115万元

贷:固定资产清理   115万元

    (二)税务处理

    根据《国家税务总局关于土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函【2008】277号),C公司的上述拆迁补偿免征营业税;根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第(二)款之规定,上述所得同时免征土地增值税。

至于企业所得税,本案例中C公司不会涉及。置换营业房可以按期计提折旧,并在企业所得税前扣除。

此外,为防止国家税收流失,强化对企业拆迁补偿所得的监督,防止企业拆迁补偿所得无期限确认应税所得,财税【2007】61号文还规定,企业从规划搬迁第二年起的五年内,其取得的拆迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在五年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按扣除相关成本费用后,其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额,缴纳企业所得税。

 


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